Kim jest developer
Deweloper to przedsiębiorca. Zajmuje się realizacją inwestycji w budownictwie. Swą inwestycję rozpoczyna od nabycia gruntu. W dalszym etapie tworzy projekt nieruchomości.
Wszystko to odbywa się pod nadzorem architektów. Stara się uzyskać potrzebne do rozpoczęcia budowy pozwolenia.
Gdy już te kwestie zostaną uzgodnione i posiada stosowne dokumenty, rozpoczyna działania mające na celu pozyskanie kapitału. W dalszej fazie buduje nieruchomość.
Deweloper i działalność deweloperska
Istnieją różne formy prowadzenia działalności deweloperskiej.
Osoba trudniąca się tego typu działaniem może robić to jako jednoosobowa działalność gospodarcza, a także w ramach prawnej spółki osobowej bądź kapitałowej. Istnieje specjalna ustawa regulująca ten zawód.
Odnaleźć w niej można informację na temat tego, czym właściwie jest działalność deweloperska. Składa się na nią bowiem lista czynności, kóre deweloper może wykonać.
Głównym zadaniem dewelopera jest nadzorowanie budowy, kontrola wykonania prac na różnych jej etapach. Zdarza się, że deweloperzy podejmują się też wykończenia mieszkań.
Deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni
Główna różnica między deweloperami mieszkaniowymi i komercyjnymi to fakt, że ci pierwsi specjalizują się w budowaniu domów jednorodzinnych, a ci drudzy w inwestycjach takich jak tworzenie np. hoteli, czy biurowców.
Deweloperzy budujący dla osób fizycznych (domy, mieszkania itp.), działają na zasadach Business to Cutomer (BTC). Deweloperzy zajmujący się budową galerii handlowych, hotei itp. funkcjonują na zasadach Business to Customer (BTC).
Umowa z deweloperem – na co zwrócić uwagę?
Przed rozpoczęciem współpracy z deweloperem warto przyswoić sobie obowiązki, jakie ma taka osoba, czy też spółka pełniąca funkcje deweloperskie.
Dobrze jest także przed kooperacją z konkretnym deweloperem poznać opinie o nim, dowiedzieć się nieco o jego wcześniejszych realizacjach.
Podczas poszukiwań warto pochylić się nad przedsiębiorcami działającymi na terenie, który Cię interesuje pod kątem umiejscowienia mieszkania, budynku, który chciałbyś/chciałabyś zakupić.
Ciekawym pomysłem jest również sprawdzenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jeśli deweloper, na którego się zdecydowałeś/zdecydowałaś jest do niego wpisany, możesz uwierzyć w jego wiarygodność.
Bowiem Związek ten tworzy swoisty wzorzec relacji, które powinny panować między deweloperem/firmą deweloperską a potencjalnym klientem.
Kwestią istotną, lecz niezwiązaną bezpośrednio z samą osobą dewelopera, a raczej towarzyszącą współpracy z tego typu podmiotem jest sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumentem zamiennym dla planu są warunki zabudowy.
Obowiązują, gdy Gmina na terenie której planujesz zamieszkać nie stworzyła jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego.
Zawarte są w nich informacje o planowanych inwestycjach i zabudowaniach, które mają mieć miejsce w przyszłości w najbliższej okolicy.
Warto dewelopera także zapytać o to, czy jest właścicielem działki, na której budowany jest dom/wyodrębnione mieszkanie, którym się interesujemy a może użytkownikiem wieczystym nieruchomości.
Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy sprzedaży mieszkania?
Deweloper, jak każdy inny przedsiębiorca prowadzi działalność zarobkową. Jego działaniom dedykowana jest specjalna ustawa. Znajdują się w niej między innymi informacje na temat dokumentów, które powinien przedstawić kupującemu przy sprzedaży mieszkania. Należą do nich:
- księga wieczysta sprzedawanej nieruchomości,
- pozwolenie na budowę,
- projekt architektoniczno-budowlany.
- sprawozdanie finansowe dewelopera.
Oprócz wymienionych wyżej podstawowych kwestii, deweloper powinien zaopatrzyć klienta także w: klucze i piloty od mieszkania, instrukcję użytkowania nieruchomości, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, wszelkie gwarancje na urządzenia i materiały budowlane.
Reklamacje u dewelopera
Klient ma prawo do skorzystania z rękojmi w okresie pięciu lat od momentu odbioru technicznego mieszkania.
Oprócz tego można złożyć reklamację u takiego przedsiębiorcy.
Powinna zawierać dane zgłaszającego, a także numer umowy, czy też numer lokalu, którego dotyczy.
Jeśli zawiera te dane, z pewnością łatwiej będzie zweryfikować, kogo dotyczy wniosek, być może przyspieszy to rozpatrzenie sprawy.
W piśmie tego typu powinien także znajdować się szczegółowy opis sprawy. Dobrym rozwiązaniem jest także poprzeć go dokumentacją fotograficzną.
Deweloper w ciągu 14 dni powinien reklamację. Następnie w czasie 30 dni reklamacja jest rozpatrywana, a następnie zapada decyzja – uznać ją, czy też nie.
Jeśli decyzja będzie pozytywna, okres końcowy naprawy usterki wynosi 30 dni.
Według prawa deweloper odpowiada przed klientem, jeśli rzecz (w tym przypadku nieruchomość) ma wadę fizyczną lub prawną.
Negocjacje z deweloperem – czy są możliwe?
Najistotniejszym aspektem negocjacji jest obranie celu. Powinien dotyczyć np. niższej cen, lepszej lokalizacji nieruchomości, czy też poziomu wykończenia mieszkania.
Może wiązać się także z dodatkami do nieruchomości zawartymi w cenie, czy też zwiększonym metrażem nieruchomości. Nie zawsze dojście do upragnionej ceny jest rozwiązaniem satysfakcjonującym. Ważne są także inne elementy, tj. satysfakcja, etyka negocjacji. Istotne jest tutaj nastawienie.
Jak sprawdzić rzetelność dewelopera?
Jak już wspomniane zostało we wcześniejszej części artykułu, informacji na ten temat szukać można w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Jeśli osoba, z którą współpracujemy jest tam wpisania, z dużą dozą prawdopodobieństwa może to świadczyć o jej rzetelności.
Warto także poznać opinie innych klientów. Dobrym sposobem jest wyprawa na osiedla już zamieszkane przez klientów, którzy zakupili nieruchomości od danego dewelopera i rozmowa z nimi. Bezpośrednie informacje pozyskane od takich osób mogą okazać się nieocenione. Pamiętaj, zachowaj czujność i zdrowy rozsądek, a proces zakupu mieszkania od dewelopera powinien przebiec bez większych zakłóceń.
